北京企业法律顾问律师
全国统一服务热线 18600077006
有限责任
您当前位置: 首页 律师文集

房地产转让及股权转让过程中纳税筹划 股份有限公司国有股权管理工作有关问题

2021年9月9日  北京企业法律顾问律师   http://www.bjsmglxls.com/

  阮国忠律师北京企业法律顾问律师,现执业于北京锦钟律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

房地产转让及股权转让过程中纳税筹划

房地产转让及股权转让过程中纳税筹划




注该纳税筹划不考虑企业所得税


一、定义:

1. 营业税及附加:纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加:城市维护建设税等。


2. 印花税:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人,就其书

立、领受的凭证征收的一种税。


3. 土地增值税:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人

表一:

税目 税基 税率 纳税义务人

营业税 向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价 5% 在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人

营业税附加

城市维护建设税+

教育费附加 营业税税额 7%+3% 营业税纳税人

印花税 房地产转让价 0.5‰ 在中华人民共和国境内书立、领受产权转移数据的单位和个人

土地增值税

转让房地产所取得的增值额 见注1 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人

契税 转让房地产的成交价格 3% 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人

注1土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%;增值额超过扣除项目50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;增值额超过扣除项目100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;增值额超过扣除项目200%以上的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

扣除项目:,转让价为1000万元,则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下:

甲公司:

营业税及附加:*5%+/600=66.67%,适用土地增值税税率

*40%-600*5%=130

甲公司总计缴纳税款为:27.5+0.5+130=158万

乙公司:

契税:1000*3%=30

乙公司总计缴纳税款为:30万

甲、乙公司合计:188万



三、上述税目在企业的股权转让过程中的纳税情况

税目 纳税情况 具体规定 备注

营业税 无需缴纳 对股权转让也不征收营业税 财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》

营业税附加

城市维护建设税+

教育费附加 无需缴纳 城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据;教育费附加,以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据 国务院《城市维护建设税暂行条例》;

国务院《征收教育费附加的暂行规定》

印花税 视具体情况 财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》

土地增值税

视具体情况

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

契税 无需缴纳 在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税 财政部、国家税务总局《关于企业改制重组若干契税政策的通知》


注2:根据财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》,实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

公司制改造包括:

国有企业依《公司法》整体改造成国有独资有限公司;企业通过增资扩股或者转让部分产权,实现他人对企业的参股,将企业改造成有限公司或股份有限公司;企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司;企业将债务留在原企业,而以其优质财产与他人组建的新公司。


注3:根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地 作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

这意味着如果再次转让并未发生增值,则不需要缴纳土地增值税。


根据上述规定

例2:

甲公司以例1中房地产作价投资设立丙公司,甲公司与乙公司欲进行房地产的转让,如果此时,甲公司以其在丙公司的股权转让给乙公司,转让价格为1000万,也同样可以达到乙公司使用支配该房地产的目的标准的住房对外销售,应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续;

将购买超过2年住宅小区建筑容积率在1.0以上;

单套建筑面积在140平方米以下;

实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环之间的低于10000元/平方米,外环线以外的低于7000元/平方米。

注5 对房屋购买时间的确定,补充通知规定:2005年5月31日前购买新建商品住房的,以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间,按孰先原则确定;5月31日前购买存量商品住房的,以购房人取得的产权证上记载的时间确定;6月1日起购买商品住房的,以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。

营业税附加:

应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率

《上海市城市维护建设税实施细则》;


2、契税

个人购买自用普通住房的,继续执行暂减半征收契税的优惠政策,适用税率为1.5%,其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行

根据:《有关加强房地产税收管理的补充通知》


3、印花税

房地产转让合同上约定的转让额的万分之五

根据《印花税暂行条例》国发[1988]11号


4、个人所得税

扣除房屋原值、合理费用以及缴纳的上述税费以后,就是个人出售房屋取得的应纳税所得额,个人还需要就这一应纳税所得额按照财产转让所得适用20%的税率计算缴纳个人所得税。

优惠政策:出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得,不用缴纳个人所得税。

根据《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》


5、土地增值税

见二 表一






股份有限公司国有股权管理工作有关问题

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅、国有资产管理局,国务院有关部委,中央企业集团,中国人民解放军总后勤部,新疆生产建设兵团:

为进一步完善国有股权管理工作,促进股份有限公司健康发展,根据政府职能转变和证券市场发展的需要,重新规范国有股权管理中的有关事项,现就有关问题通知如下:

一、国有股权管理工作的职能划分

按照国家所有、分级管理的原则,地方股东单位的国有股权管理事宜一般由省级财政部门审核批准;国务院有关部门或中央管理企业的国有股权管理事宜由财政部审核批准。但发行外资股,国有股变现筹资,以及地方股东单位的国家股权、发起人国有法人股权发生转让、划转、质押担保等变动的有关国有股权管理事宜,须报财政部审核批准。具体职能划分如下:

省级财政部门国有股权管理职能

地方国有资产占用单位设立公司和发行A股股票;

地方股东单位未全额认购或以非现金方式全额认购应配股份;

地方股东单位持有上市公司非发起人国有法人股及非上市公司国有股权发生直接或间接转让、划转以及因司法冻结、担保等引起的股权变动及或有变动。

财政部国有股权管理职能

中央股东单位的国有股权管理事宜;

地方股东单位涉及以下行为的,由省级财政部门审核后报财政部批准:

设立公司并发行外资股;

上市公司国家股权、发起人国有法人股权发生直接或间接转让、划转以及因司法冻结、担保等引起的股权变动及或有变动;

国家组织进行的国有股变现筹资、股票期权激励机制试点等工作。

国有资产占用单位设立公司和发行A股股票涉及地方和中央单位共同持股的,按第一大股东归属确定管理权限。

二、国有股权管理程序

由省级财政部门负责的国有股权管理事宜,经地方财政部门逐级审核后,报省级财政部门批准。

由财政部负责的国有股权管理事宜,按以下两种情形办理:

国有股权由地方单位持有的,国有股权管理事宜由省级财政部门审核后报财政部批准。

国有股权由中央单位持有的,国有股权管理事宜由中央单位审核后报财政部批准。

三、办理国有股权管理审核批复事宜需报送的材料

设立公司需报送的材料:

1、中央单位或地方财政部门及国有股东关于国有股权管理问题的申请报告;

2、中央单位或地方政府有关部门同意组建股份有限公司的文件;

3、设立公司的可行性研究报告、资产重组方案、国有股权管理方案;

4、各发起人国有资产产权登记证、营业执照及主发起人前三年财务报表;

5、发起人协议、资产重组协议;

6、资产评估合规性审核文件;

7、关于资产重组、国有股权管理的法律意见书。

8、公司章程。

配股时需报送的材料:

1、中央单位或省级财政部门及国有股股东的申请报告;

2、上市公司基本概况和董事会提出的配股预案及董事会决议;

3、公司近期财务报告和目前公司前10名股东名称、持股数及其持股比例;

4、公司前次募集资金使用审核报告和本次募集资金运用的可行性研究报告及政府对有关投资立项的批准文件;

5、以实物资产认购股份的,需提供该资产的概况、资产评估报告书及合规性审核文件等;

转让或划转股权需报送的材料:

1、中央单位或省级财政部门关于转让或划转国有股权的申请报告;

2、中央单位或省级人民政府关于股权转让或划转的批准文件;

3、国有股权转让可行性研究报告、转让收入的收取及使用管理的报告;

4、转让方、受让方草签的股权转让协议;

5、公司上年度及近期财务审计报告和公司前10名股东名称、持股情况及以前年度国有股权发生变化情况;

6、受让方或划入方基本情况、营业执照及近2年财务审计报告;

7、受让方与公司、转让方的债权债务情况;

8、受让方在报财政部审批受让国有股权前9个月内与转让方及公司发生的股权转让、资产置换、投资等重大事项的资料;

9、受让方对公司的考察报告及未来12个月内对公司进行重组的计划;

10、关于股权转让的法律意见书。

上市公司回购国有股时需报送的材料:

1、中央单位或省级财政部门关于国有股回购的申请报告;

2、国有股股东单位关于同意回购的文件;

3、上市公司关于国有股回购方案;

4、公司近期经审计的财务报告;

5、回购协议书草案及国有股股东减持收入使用计划;

6、公司对债权人妥善安排的协调方案;

7、公司章程。

国有股担保时需报送的材料:

1、中央单位或省级财政部门及国有股东关于国有股质押担保的申请;

2、国有股担保的可行性报告;

3、担保的有关协议;

4、国有股权登记证明;

5、公司近期财务报告;

6、资金使用项目情况及还款计划;

7、关于股权担保的法律意见书。

四、公司发行股票、增发股票或国有股股东与公司发生资产置换,国有股东应在此项工作完成后即将有关情况报财政部门备案。

五、财政部和省级财政部门出具的关于国有股权管理的批复文件是有关部门批准成立股份公司、发行审核的必备文件和证券交易所进行股权登记的依据。

六、省级财政部门在出具股权管理批复文件时须同时报财政部备案,并建立国有股权变动情况报告制度,每年7月份将上半年国有股权变化情况向财政部报告;每年1月份将上一年度国有股权变化情况向财政部报告。

七、国有股权管理工作的监督检查

财政部建立国有股权管理工作的监督检查制度,定期或不定期地对国有股权管理工作进行检查和监督。如发现违规行为,将严肃处理,并依法追究当事人的。

省级财政部门未按国家国有股权管理有关规定执行的,财政部将对其进行通报批评,限期整改。

八、本通知自2000年7月1日起实施,《关于规范股份有限公司国有股权管理有关问题的通知》文同时废止,其它文件中凡与本通知不一致的,以本通知为准。

2000年5月19日





Copyright@2022

北京企业法律顾问律师

版权所有
技术支持:大律师网